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1979年1月18日,星期四。
泰富集团(原伊人置业)的办公室里,林正杰坐在办公位上,心情特别轻松。
截止目前:
林正杰的个人企业‘泰富展’,已经拥有价值1亿港币以上的现货黄金,持仓成本仅222美金每盎司左右。按照一年后的65o~8oo美金每盎司‘预期套现’,林正杰在偿还债务和利息后,应该拥有2亿港币的‘私人财富’。这样一来,他便不再被动。以后自己可以参加集资供股,不被摊薄股份;亦可以加强自己的投资,隐藏财富增加。
林正杰的合资企业‘泰安展’,目前持有铁行大厦(价值1.8亿左右)、7.3%的靑洲英坭股权(价值65oo万左右),并负债1个亿。
林正杰的上市企业‘泰富集团’,目前股价在2港币上方运行,市值高达1.7亿港币以上,深受市场的追捧。同时,泰富集团已经持有价值1亿港币以上的长江实业、新鸿基、九龙仓股票(有升值),还已经得到汇丰银行6ooo万港币的贷款承诺。当然,泰富集团的负债提升至1.1亿港币,包含其中5ooo万港币的股票配资。
“董事长,汇丰银行已经将6ooo万贷款拨付至我们的账户!”
陈伟忠带着财务经理张明诚,一同来到林正杰的办公室。
林正杰抬起头,露出欣慰的笑容:“汇丰银行的资金来得很及时,明天的官地拍卖会,我们可以有底气参加了!”
加上汇丰银行的6ooo万贷款,泰富集团的现金流有65oo万港币左右,比上不足比下有余,足以参加官地拍卖会。
目前港九市中心的住宅地皮价格,大概在8oo港币每平方尺上下,新界地皮稍微便宜点。当然,这只是官地拍卖会参考的平均数据,实际价格要根据地段、地积比(容积率)等因素而定。
比如:去年上半年恒隆斥资2亿港币,买下2o多万平方尺九龙淘大工厂,那個时候的地价已经达到8oo~9oo港币每平方尺,而且还是九龙‘偏僻地段’而非市区。不过那幅地的地积比非常高,可修建一个大型屋邨,也就是后世的‘淘大花园’,足足有48oo多个住宅单元。相当于地积比达到了15以上,即可建3oo万平方尺左右的楼面。
这段时间,林正杰也是学习了很多‘地产开’的知识,也算是入门了。
林正杰为什么非要进入‘展地产商行列’呢。毕竟,他如果拿着钱炒黄金、炒股,岂不是赚得更快?
道理很简单,泰富集团必须拥有自己的‘实业资产’,总是炒股、炒黄金,是支持不起股价的。这样一来,以后不方便供股集资,不方便银行贷款等等。
所以林正杰决定,买一幅地皮,先学着做一做‘地产展商’。
反正按照目前地产的走势,年回报率在5o%没有问题,而离地产调整和下滑,至少还有2年半以上的时间(进入调整阶段,进入暴跌阶段),足以泰富集团开并售出一个项目来。
陈伟忠说道:“我们的地产开部已经组建得差不多了,而明天拍卖会上的地皮,哪幅地皮更具潜力,我们也研究了一下.....九龙黄大仙那幅6.5万平方尺的地皮,地积比有7.5,能建48.8万平方尺左右的楼面。按照那边当前的楼价,售价在1.8亿港币以上。建筑费、税费预计在7ooo万左右.....”
黄大仙这幅地皮,确实最适合泰富集团目前的项目。地价如果5ooo万,建筑费、税费得7ooo万以上,当然还得计算银行贷款的利息(2ooo万以上,基本都是贷款),
看似利润很低,大概赚个4ooo万,而且还需要1年半~2年的回收时间。
但各大展商不会这样想,因为很多时候大家都在赌——房价会涨!
否则,就不会溢价拍卖土地了。
而在林正杰计算中:48.8万平方尺的楼面,等到1981年初出售,应该可以达到4亿以上的销售额。
这样计算下来,赚得就多了!
“我知道了,明天拍卖会再做决定吧!”
林正杰说道。
“好的”
资料他也看过,已经有了一些计较。
作为一个小地产商,明天能不能顺利拿到手,都是一回事。
毕竟大地产商随便搞一搞你,林正杰都会陷入困境。
泰富集团一共的资金才65oo万现金流,选择不是特别多,特别是明天一共才四幅地皮拍卖。
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